Апартаменты. Проблемы определения правового режима апартаментов как вида коммерческой недвижимости

11.10.2021

Реформирование гражданского законодательства характеризуется повышением роли юристов и нотариуса в деятельности, связанной с недвижимостью. Сейчас нет полного возврата к нотариальному оформлению всех сделок с недвижимым имуществом, участники сделок добровольно пользуются услугами нотариусов, так как это обеспечивает законность сделки. Особенно это становиться актуально, когда дело касается такого объекта недвижимости, как апартаменты, чей правовой статус отличается неопределенностью. Категория «апартаменты» - это «загадка» российского рынка недвижимости, так как действующее законодательство не дает определения рассматриваемой категории, а лишь точено упоминает сам термин в отдельных нормативных актах, например, в Положении о классификации гостиниц. 

Согласно п.2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации апартаменты не могут быть охарактеризованы, как жилые помещения, ЖК РФ определил, что жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживая граждан, при этом в перечне, данном в Положении о классификации гостиниц, апартаменты относятся к высшей категории гостиничных номеров и характеризуются следующими признаками: две и более жилые комнаты - гостиная и спальня, общей площадью не менее 40 кв.м. Но не смотря на указание в составе апартаментов как «две и более жилые комнаты», ЖК РФ не расценивает совокупность нескольких жилых комнат как жилое помещение, устанавливая в п.1 ст.16 перечень жилых помещений согласного которому к ним относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В свою очередь, правовой режим апартаментов даже отдаленно не напоминает правовой режим квартиры, под которой законодательство квалифицирует структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, следовательно, вряд ли категорию апартаменты можно отождествить с категорией жилого дома. 

Недобросовестные застройщики зачастую специально поддерживают заблуждение граждан относительно ситуации обещая в будущем переквалифицировать нежилые помещения в жилые, умалчивая от том, что это практически невыполнимая задача, поскольку перевод нежилого помещения в жилое предполагает пересмотр как всего проекта строительства, так и прохождение сложных согласований, экспертиз и прочее. Возникает вопрос: в условиях правовой неопределенности каким образом можно квалифицировать правовой режим апартаментов? 

Если апартаменты не являются жилой недвижимостью, то можно отнести их к нежилой или коммерческой недвижимости, в данном аспекте нужно учитывать, что возведение коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов, для коммерческих объектов не применяются жесткие санитарные  нормы, требования к планировке, звукоизоляции, территориальные нормы, количество детских садов и школ на число проживающих. В целом нежилые строительные объекты не требуют обеспечение наличия социальной инфраструктуры, законодательство разрешает оборудовать детские центы, гостиницы, мастерские, студии звукозаписи, «закон о тишине» здесь не действует. Коммерческую движимость не запрещено строить у опасных и шумных производств, также не действуют правила о коммунальных платежах.  Кроме того при покупке таких объектов нельзя получить налоговый вычет, владельцы апартаментов не могут обратиться в антимонопольную службу, если окажется, что коммунальные тарифы завышены, допустима временная регистрация по месту пребывания, но оформить ее возможно только в апартаментах, расположенных в зданиях, имеющих статус гостиницы, если недвижимость располагается в деловом центре, временный вариант регистрации исключен.

Какими же преимуществами для владельцев может характеризоваться правовой режим апартаментов? 

Нет жестких требований к строительству и планировке, цена квадратного метра, как правило, ниже, чем в квартире, апартаменты часто бывают привлекательны для творческих профессий, широкие возможности для дизайн-проектов, перепланировке помещений, а также инвестиционная привлекательность.  Принятое в феврале 2019 г. Положение о классификации гостиниц определило апартаменты, как категорию номеров гостиницы. В 2019 г. появились изменения в законодательстве о долевом участии в строительстве, в свете которых, в настоящее время застройщики должны реализовывать апартаменты физическим лицам по договорам о долевом участии в строительстве, использовать эскроу-счета и получать проектное финансирование.  

В начале 2019 г. Верховный Суд РФ позволил дольщикам формировать новую юридическую схему их защиты в случае приобретения нежилых помещений, в том числе апартаментов. В своем определении он напомнил, что по смыслу п.2 ст.2, ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Положения ст.12.1 и 13 указанного Закона применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства, поэтому фактически статус участника строительства нежилых помещений совпадает со статусом лиц, отказавшихся от договора  (наличие прав заявить только денежное требование). Суд подчеркнул, что если дом введен в эксплуатацию, то застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на нежилое помещение.